Penurunan yen – yang berasal dari perbedaan suku bunga yang besar antara Jepang dan Amerika Serikat – telah menjadi anugerah bagi industri pariwisata Jepang dengan meningkatkan daya beli pengunjung luar negeri. Ini juga meningkatkan daya tarik properti komersial Jepang.
Menurut data dari MSCI, properti ritel dan hotel Jepang termasuk di antara segelintir segmen industri real estat komersial Asia di mana aktivitas investasi tahun lalu setara dengan, atau melebihi, tingkat rata-rata volume transaksi tahunan pada 2020-2022.
Benjamin Chow, kepala penelitian real estat untuk Asia di MSCI, mengatakan kinerja yang kuat dari sektor ritel “semakin mencolok mengingat Jepang memiliki populasi yang menurun, sesuatu yang tidak disukai investor”.
05:34
Bunga sakura Jepang yang dihadapkan dengan ancaman perubahan iklim mungkin hilang pada tahun 2100, kata studi
Jika ada satu statistik yang mengatakan banyak tentang pendorong permintaan di properti Asia akhir-akhir ini, itu adalah lebih dari 3 juta wisatawan internasional yang mengunjungi Jepang bulan lalu, tertinggi sepanjang masa selama satu bulan.
Dalam laporan 12 April, Bank of America mencatat bahwa pasar di Asia di mana pariwisata inbound pulih paling cepat adalah pasar dengan depresiasi paling tajam dalam mata uang lokal, seperti Jepang dan Vietnam.
Selain itu, meskipun jumlah kedatangan turis Tiongkok di Jepang tetap jauh di bawah tingkat pra-pandemi, pengeluaran wisatawan Tiongkok per kepala tahun lalu 50 persen lebih tinggi daripada tahun 2019, didorong oleh pengeluaran yang lebih tinggi untuk barang-barang mewah dan pengalaman budaya bernilai tinggi.
Penurunan yen telah menciptakan kesempatan langka bagi wisatawan asing untuk membeli barang-barang mewah yang didambakan dengan diskon yang signifikan. Menurut Bloomberg, tas tangan klasik Chanel di Tokyo lebih murah US $ 1.423, setelah diskon bebas bea, daripada di New York.
Pusat ritel utama Tokyo Gina dan Omotesando telah mendapat manfaat besar dari lonjakan dramatis dalam pariwisata luar negeri, dengan rata-rata sewa lantai dasar mencapai rekor tertinggi pada kuartal terakhir tahun lalu, data dari JLL menunjukkan.
Namun sektor hotel Jepang adalah pemain yang menonjol. Menurut Savills, volume transaksi tahun lalu 40 persen lebih tinggi dari tingkat tahunan rata-rata antara 2013 dan 2022. Selain itu, pangsa investasi asing di sektor ini adalah yang tertinggi sejak 2008.
Tidak ada pasar hotel terkemuka lainnya yang memiliki metrik kinerja utama sektor ini pulih secara dramatis seperti di Jepang. Menurut data dari CoStar, tarif harian rata-rata dalam tiga bulan pertama tahun ini di Tokyo, Osaka dan Kyoto adalah 30-50 persen lebih tinggi dalam dolar AS daripada pada periode yang sama pada 2019. Pendapatan per kamar yang tersedia adalah 18-37 persen lebih tinggi.
Ini semua lebih luar biasa mengingat bahwa tingkat hunian masih jauh lebih rendah karena kekurangan tenaga kerja akut yang telah mencegah banyak hotel beroperasi dengan kapasitas penuh. Ledakan turis luar negeri, bagaimanapun, telah mempermudah operator untuk menaikkan tarif harian.
Ini juga berkontribusi pada kendala pasokan yang parah, dengan kenaikan tajam dalam biaya konstruksi dan kurangnya pekerja terampil yang menghambat pembangunan. Meskipun ada peningkatan pasokan yang nyata dalam beberapa tahun terakhir, “pasar yang sangat ketat telah membantu pelaku bisnis perhotelan menaikkan tarif mereka secara tajam”, kata Hiroshi Okubo, kepala penelitian di CBRE di Tokyo.
Yang pasti, lonjakan yen dalam pariwisata inbound bukan satu-satunya faktor yang berperan. Pertama, Jepang adalah pembukaan kembali yang terlambat, menyebabkan penumpukan permintaan asing yang terpendam untuk perjalanan dan belanja yang belum mencapai puncaknya.
Kedua, Jepang terutama bergantung pada pariwisata domestik. Yen yang lemah telah membuatnya lebih mahal bagi wisatawan Jepang untuk pergi ke luar negeri, menghasilkan lebih banyak staycation yang telah memberikan perangsang lebih lanjut ke sektor ritel dan hotel.
Ketiga, yen yang lemah hanyalah salah satu dari beberapa faktor yang telah meningkatkan daya tarik Jepang terhadap investor asing. Stabilitas politik, pasar yang matang dan relatif transparan, dan meningkatnya daya tarik Jepang ketika sentimen terhadap China memburuk sama pentingnya. Memang, masalah di Jepang adalah terlalu banyak uang mengejar terlalu sedikit aset properti yang diinginkan.
Namun, kinerja yang kuat dari sektor ritel dan hotel menantang persepsi Jepang sebagai negara yang menurun, dengan populasi yang menyusut dan menua. “Lihatlah semua aktivitas investasi. Lihatlah cakrawala Tokyo. Lihatlah semua crane,” kata Joel Rothstein, ketua praktik real estat Asia di Greenberg Traurig.Sementara penurunan yen adalah sakit kepala bagi pembuat kebijakan Jepang, dan ada kekhawatiran yang berkembang tentang overtourism, penurunan mata uang Jepang telah memainkan peran penting dalam mempercepat pemulihan industri pariwisata Asia. Di sektor ritel dan hotel, nilai tukar penting.
Nicholas Spiro adalah mitra di Lauressa Advisory